„Nicio construcție de bloc din Chișinău nu a fost fără scandal. Toate însă au fost duse până la capăt”, spune un funcționar de la Primărie cu resemnare. Blocuri masive apar în toate colțurile capitalei – semn că orașul crește și se dezvoltă. Totuși, apariția blocurilor nu este legată numaidecât de prognozele demografice optimiste, iar multe din construcții încalcă reguli și norme elementare. Bunăoară, se limitează accesul la lumină naturală, la infrastructură socială ca grădinițe, policlinici și la alte servicii publice. Mai mult ca atât, multe din construcții nu se încadrează într-o viziune generală de dezvoltare atât funcțională, cât și estetică, și deranjează locuitorii.  

Funcționarii dau vina pe consilierii din mandatele anterioare, care votau chestiuni funciare la pachet; iar consilierii dau vina pe lipsa de viziune și voință a funcționarilor. Responsabilitatea se mai aruncă pe investitorii cărora nu le pasă de funcția socială a unui bloc de locuit, ci doar de profit și pe arhitecții – care fac ceea ce le spune clientul ¹. 

Până la urmă, majoritatea construcțiilor au setul autorizații și confirmări de la autorități, respectiv, dacă locuitorii revendică anumite drepturi în instanța de judecată, de regulă, câștigă investitorul.

Cetățenii se indignează, dar fără acțiuni constante și coordonate.Totuși, sunt locuitori care pornesc aparenta luptă cu morile de vânt. Din experiența lor, identificăm câțiva pași pentru a opri, cel puțin temporar, unele construcții și completăm cu unele recomandări pentru alți cetățeni înfuriați. Așa cum spunea unul din activiști „Dacă măcar 5% din locuitori s-ar implica, multe din construcții nu ar mai fi”.

„ÎNTR-O ZI A APĂRUT UN GARD”

Așa încep majoritatea conflictelor legate de construcția unor blocuri care deranjează tot mai mult locuitorii. La început apare un gard, apoi vin constructorii, se sapă un fundament și se dă în exploatare un bloc. Chiar dacă legislația prevede mai multe norme care trebuie respectate, inclusiv consultarea populației, rar acestea sunt urmate. Am căutat activiști care, la apariția gardului, și-au luat soarta în mâini. La fel cum David, un sărman fecior de cioban, a îndrăznit să arunce cu o piatră și să ucidă gigantul Goliat – așa am identificat câțiva cetățeni care au îndrăznit să pornească lupta pentru drepturile lor, într-un sistem întortocheat unde toți dau vina unii pe ceilalți. Fiecare din ei prezintă succese și activități diferite. Oricum, am identificat trei elemente importante caracteristice oricărei acțiuni civice împotriva construcțiilor: unitatea locuitorilor, angajarea unui jurist și contactarea tuturor aleșilor locali.   

1. Contactarea autorităților: Strada Alba-Iulia 30

Pe strada Alba Iulia 30, la stația terminus a troleibuzului 22, se voia construcția unui bloc de nouă etaje. Ca în multe cazuri, exista autorizație. Chiar dacă noua bloc limita lumina solară și accesul locuitorilor, vecinii nu s-au implicat foarte mult în a stopa construcția. Vadim Vieru, locuitor al blocului și avocat, în cadrul unor dezbateri electorale din timpul campaniei electorale din 2015, a solicitat viitorului primar, Dorin Chirtoacă, să afle ce este cu acel bloc. Ca urmare, primarul nou ales a retras autorizația de construcție, a inițiat o anchetă de serviciu împotriva secretarului CMC și a cerut companiei de construcții să stopeze lucrările. Lucru care nu s-a întâmplat imediat. Respectiv, șantierul a fost blocat de trei troleibuze vechi, instalate la inițiativa lui Chirtoacă. Timp de doi ani, nimeni nu a mai construit nimic. Totuși, compania a câștigat la Curtea Supremă de Justiție dreptul de a construi, iar autoritățile locale au strâns din umeri și au spus că nu mai au ce face. Astăzi, pe locul celor trei troleibuze este un bloc. „Este o schemă bine pusă la punct. Dacă oamenii făceau gălăgie, mergeau în instanță, mergeau pe calea legală făcând referință la standarde legate de vecinătate, norme urbanistice, SNIP-uri ², dreptul de vecinătate, permisiunea vecinilor, atunci putea fi stopată construcția”, a mai spus Vadim Vieru ³. 

Oricum, acest caz arată că prin simpla contactare a primarului au reușit să oprească pentru doi ani construcția.

2. Juriștii și aleșii locali: Andrei Doga 30/2

În iarna anului 2016, a apărut un gard de protecție în jurul unui stadion sovietic de sport. „Nu era evident riscul, nici nu ne-am așteptat. Problema nu e în construcție, ci în amplasare”, spune Vladislav Tatarciuc, unul din locuitorii care s-a implicat în stoparea construcției.

Orășenii au mers din ușă în ușă și au colectat semnături de la cele peste 200 de apartamente. Majoritatea au semnat împotriva construcției. Ajutați de consilierii și deputații PSRM și de activiști de la „Orașul meu drag”, aceștia au organizat discuții dintre locatari și reprezentanți ai companiei de construcție, inclusiv au dat jos gardul. La scurt timp, CMC a oprit autorizația de construcție.

Vladislav Tatarciuc spune că inițial s-a implicat câte 10 ore pe zi, inclusiv prin a păzi spațiul de compania de construcții. Apoi, din ce în ce mai puțin. În ultimul an, a mers doar la ședințele de judecată. Tot el spune că, dacă inițial la adunări veneau câte 50-100 de persoane, astăzi sunt vreo 15-20 care se interesează. Majoritatea cred ca problema este rezolvată, dar nu este chiar așa.

Investitorul a decis să vină în întâmpinarea locuitorilor și să facă schimb pe un alt teren oferit de autorități. De doi ani însă nimic nu se întâmplă, ce excepția faptului, că investitorul a câștigat în toate instanțele dreptul de a construi. Respectiv, oricând există riscul apariției blocului.

Tatarciuc spune că în Moldova oamenii sunt indiferenți. Dar majoritatea nu sunt de-acord cu noile construcții, care le schimbă stilul de viață. „Dacă ar fi 5% neindiferenți orice construcție poate fi oprită”, spune acesta ⁴. 

Chiar dacă de doi ani, locuitorii păstrează stadionul de altă-dată, lipsa implicării autorităților, îi lasă vulnerabili în fața deciziei instanței.

3. Juriști, aleși locali și comunitate: Casa Românească, strada Alba-Iulia

Urmează chiar o istorie de succes! Astăzi, pe terenul unde inițial trebuia construit un centru comercial, apoi un bloc de nouă etaje, este un teren de joacă. În zilele de vară, acesta este aglomerat cu copiii din blocurile învecinate. Dumitru Zvezdenco a fost unul din locuitorii care s-a revoltat de la bun început și a discutat constant cu autoritățile. Acesta a spus că locuitorii s-au mobilizat și au scris Primăriei imediat ce a apărut gardul. Așa au aflat că destinația terenului s-a schimbat și urmează un bloc de nouă etaje.

Ajutați de un jurist neplătit, au comunicat constant cu autoritățile publice locale și au avut trei întâlniri cu aceștia. Ca rezultat, primarul a anulat autorizația de construcție. Locuitorii au scos gardul și au acoperit de sine-stătător groapa creată de constructori. Astăzi, vecinii se bucură de un teren de joacă. „Cu multă muncă am oprit construcția. Oamenii trebuie să fie uniți pentru a apăra teritoriul. Să nu fie indiferenți. Noi ne știam unii cu alții, de asta ne-a fost mai ușor.”

Prin implicarea majorității locuitorilor, prin asistența oferită de un jurist și contactul permanent cu autoritățile publice locale, cetățenii au reușit să stopeze o construcție.

Cazurile în care locuitorii își apără drepturile lor sunt puține. Există multe scandaluri, care apar sporadic, apoi dispar și apar blocuri în loc. În același timp, am identificat trei cazuri, unde locuitorii și-au luat soarta în mâini. Doar unul este un succes garantat. De multe ori, reușita depinde de context, și anume: de contactele în cadrul ONG-urilor sau în administrația locală; de perioada acțiunii, de exemplu, înainte de campania electorală sau de potențialul investitorului. Oricum, atunci când, de ani de zile, reprezentanții puterii locale și centrale aruncă vina de pe instituție pe alta și pe decizii de 20 de ani, în timp ce orașul se sufocă de la construcții, locuitorii pot sau trebuie să acționeze.

DE CE APAR BLOCURILE HAOTICE?

Când privim stelele știm că lumina lor a fost creată ani înainte, dar abia acum aceasta ajunge la noi. Acesta este și în cazul blocurilor noi apărute: multe din ele sunt rezultatul unor decizii votate la pachet de consilierii municipali din mandatele anterioare, efectele cărora le vedem abia acum. Cel puțin asta ne asigură actualii funcționari. Arhitectul-șef al municipiului Chișinău, Sergiu Borozan, într-un interviu pentru PRIMĂRIAMEA a declarat că majoritatea acestor tipuri de construcții au apărut ca urmare a voturilor din Consiliul Municipal din anii 1998-2007. Tot acesta a spus că în ultima vreme, în cazul construcțiilor, se ține cont de toate normativele.

Problema construcțiilor a fost analizată anterior ⁵ mai detaliat de PRIMĂRIAMEA, dar reamintim și completăm câteva din cauzele care conduc la haosul din construcții:

1. Legislație și regulamente depășite

a) De patru ani se discută deja necesitatea unui Plan Urbanistic General (PUG) actualizat. Anteriorul, adoptat în 2007, este deja depășit: multe din prognoze nu s-au adeverit, iar obiectivele stabilite nu au fost atinse.

b) Există contradicții între Planul Urbanistic General și Regulamentul Local de Urbanism, ceea ce oferă posibilitatea actorilor implicați să nu respecte în totalitate normele care ar face viața orășeanului confortabilă.​

2. Lipsa unor structuri responsabile și regulamente de funcționare în cadrul administrației publice locale (APL)

Chiar dacă controlul construcțiilor a fost transmis de la Agenția de Supraveghere Tehnică (fostul Inspectorat de Stat în Construcții) către APL, iar în Preturi au apărut agenți constatatori, totuși este nevoie de un nou regulament după care inspectorii să supravegheze construcțiile și de o structură aparte în Primărie care să supravegheze atât construcțiile legale sau ilegale, cât și terenurile ocupate abuziv ⁶. Totodată, chiar dacă administrația publică locală eliberează autorizațiile necesare pentru construcții, aceasta nu are capacitatea să supravegheze felul în care se fac lucrările sau dacă se respectă sau nu proiectul inițial, mai mult, aceasta a fost exclusă de la procesul de recepționare a clădirilor.  

3. Corupția din sistem – de la votul netransparent în Consiliile municipale anterioare până la abateri în întreg procesul, de la obținerea autorizației până la recepționarea clădirilor. Deși există puține dovezi sau investigații care ar demonstra acest lucru. Există deocamdată un raport al Centrului Național Anticorupție despre construcțiile neautorizate ⁷ care menționează despre acțiuni ale Agenției de Supraveghere Tehnică „care pot fi catalogate ca riscuri cu caracter corupțional”, și anume: aplicarea sancțiunilor minime, anularea procesului contravențional prin neprezentarea agentului constatator (adică Agenția) și evitarea demolării construcțiilor ilegale (acestea nu se referă în exclusivitate la blocurile de locuit). Din păcate, instituția nu a oferit un răspuns la solicitarea noastră pentru a transmite rapoarte actualizate despre construcțiile din capitală, iar ultimele rapoarte publicate pe site-ul oficial sunt din anul 2014.  

4. Lipsa unei viziuni pe termen lung, rezultat al conlucrării autorităților publice locale (atât CMC, cât și Primăria) și centrale, cu implicarea locuitorilor și investitorilor.

Acestea sunt doar câteva din cauzele identificate care duc la apariția blocurilor haotice, la nerespectarea normelor tehnice și la nemulțumirea cetățenilor. Totuși, cetățenii care încep lupta împotriva unei construcții, vorbesc mai puțin de sistem, autorități și legislație, dar menționează mai mult că oamenii trebuie să fie uniți în fața fărădelegilor, atunci și acestea vor fi mai puține.

CE SĂ FACĂ CETĂȚEANUL?

Nu există un ghid cum să oprești construcții, cert este că, în ultimele decenii, locuitorii orașelor lumii au fost impuși să lupte pentru dreptul lor la lumina solară, la spațiul public și la infrastructură socială. Fiecare situație cere un set aparte de acțiuni, dar există câțiva pași elementari pe care pot să îi urmeze cetățenii.

1. Documentarea situației. În multe cazuri, proprietarii terenurilor au autorizații pentru construcții cu alte destinații. Bunăoară, poate fi vorba de de C4 – care permite construcția unor centre comerciale, nu de R6 sau R7, care permite construcția blocurilor cu multe etaje. Combinația de litere și cifre care nu înseamnă nimic pentru un locuitor de rând, însoțite de multe alte detalii tehnice și dispoziții sau hotărâri ale autorităților, sunt preferatele funcționarilor și investitorilor sau constructorilor care nu plănuiesc să consulte populația. De aceea, un cetățean care jonglează cu acești termeni, deja este mai puternic. Zonarea funcțională a orașului este descrisă detaliat în Regulamentul de Urbanism Local ⁸. Această informație poate fi aflată printr-o solicitare de informație către Direcția Generală Arhitectură Urbanism și Relații Funciare a Primăriei, în copie poate fi adăugat și Primarul General. Conform legii privind accesul la informație, orice cetățean poate solicita informație, iar instituția vizată este obligată să ofere un răspuns în 15 zile lucrătoare ⁹. 

2. Regulamente, planuri, decizii. Cetățenii trebuie să înțeleagă care sunt documentele care reglementează terenul pe care vor să îl protejeze și anume:

– Planul Urbanistic General ¹⁰ este documentul care stabilește norme generale după care trebuie amenajat și dezvoltat teritoriul, printre altele și schema de transport, a sistemului de rețele, zonele protejate, delimitarea zonei centrale, a zonelor funcționale, dar și regimul de construire care cuprinde: aliniamentele, regimul de înălţime, indicii de control, procentul de ocupare a teritoriului şi coeficientul de utilizare a terenului. După cum am menționat anterior, PUG-ul din 2007 este deja depășit, oricum acesta nu conține prevederi tehnice, iar funcționarii mai des fac referință la SNIP-urile anterioare din perioada sovietică.

– Planul Urbanistic Zonal (PUZ) și de Detaliu (PUD) – prezintă o reglementare detaliată a dezvoltării unei anumite zone. De regulă, investitorii realizează un PUZ nou, pentru a schimba destinația unui teren, pe care îl prezintă apoi pentru vot Consiliului Municipal. Acestea nu sunt de la bun început accesibile, decât dacă sunt organizate consultări publice și pot fi accesate pe site-urile preturilor. Ele pot fi solicitate la fel conform legii privind accesul la informație. Arhitectul-șef Borozan a declarat însă că în curând site-ul Direcției va fi actualizat, iar cetățenii vor putea accesa liber diferitele PUZ-uri și PUD-uri.

– Legea privind principiile urbanismului și amenajării teritoriului ¹¹ explică cum este avizată întreaga documentație pentru o construcție, iar articolul 4 prevede obligativitatea consultării  populaţiei, anterior aprobării tuturor categoriilor de planuri urbanistice şi de planuri de amenajare a teritoriului.

– Pe lângă aceasta există decizii ale CMC sau dispoziții ale Primarului. De exemplu, decizia CMC din iulie 2017 menționează: Nu se admite fără consultarea prealabilă a populației din zonă, pe terenurile deja repartizate în subzonele rezidențiale de tipul R6 și R7, încadrarea obiectivelor noi ¹². 

3. Mobilizarea populației. După cum ne-au spus activiștii care au stopat temporar sau definitiv construcțiile, în această luptă, unitatea și mobilizarea populației este esențială. Vecinii pot fi informați prin exercițiul de a merge din ușă în ușă și trebuie să li se ofere ocazia să se implice în campanie (de la semnare de petiții, prezența la discuțiile cu autoritățile sau cu investitorii până la asistență juridică sau contacte în mass-media etc.) În toate cele trei cazuri discutate, au existat fie persoane care lucrează în Primărie, fie persoane care cunosc decidenți locali sau au cunoștințe juridice. Oamenii, prin timpul și cunoștințele lor, sunt cea mai importantă resursă.

Cetățenii mai pot fi îndemnați să înceapă o petiție, iar organele vizate sunt obligate în termen de 30 de zile lucrătoare să informeze despre măsurile întreprinse în vederea soluţionării petiţiei ¹³. Un element lipsă în cadrul cazurilor studiate a fost lipsa comunicării constante și oficiale între locuitori. În primul caz, aceasta a lipsit cu desăvârșire; în cazul al doilea, aceasta se menține mai mult prin scrisorile transmise de instanțele de judecată către părțile interesate, iar în cazul al treilea s-a bazat pe spontaneitate și pe faptul că locuitorii se cunosc între ei. Inițiatorii unor astfel de campanii trebuie să mențină constant contactul cu vecinii prin informarea din ușă în ușă, postări informative și, eventual, email sau grupuri pe rețelele de socializare. După cum am văzut în cazul al doilea, nu toți locuitorii cunosc despre riscul reapariției construcției.

PRIMĂRIAMEA va publica în viitorul apropiat modele de petiții, de broșuri și postere, care vor putea fi ajustate de cetățeni în funcție de cauza lor și îi vor putea ajuta să comunice eficient cu comunitatea.

4. Contactarea tuturor aleșilor locali, adică 51 de consilieri și primarul general.  Consilierii municipali sunt cei care organizează și asigură funcționarea administrației publice locale. Totodată, ei pot adresa întrebări și interpelări, direcțiilor și întreprinderilor municipale, iar acestea sunt obligate să răspundă, conform legislației ¹⁴. Pentru a evita anumite speculații politice, este recomandat de a contacta toți consilierii.

5. Angajarea unui jurist. Locuitorii pot să identifice o persoană cu studii juridice printre ei sau să convingă un jurist să presteze servicii gratis. În alte cazuri, cu mici contribuții de la toți locuitorii, este recomandat de angajat un profesionist. Acesta poate documenta detaliat cazul și poate reprezenta cauza în instanță. Sunt puține cazurile când locuitorii angajează un expert – un pas care ar crește semnificativ șansele de stopare temporară sau definitivă a construcției.

6. Comunicarea cu mass-media. La fiecare etapă a acțiunii, activiștii sunt încurajați să transmită comunicate de presă către mass-media, pentru a-i informa despre actualizări. Contactele acestora pot fi preluate de pe paginele lor web.

PRIMĂRIAMEA va publica exemple de comunicate de presă, care vor putea ajuta locuitorii în campaniile lor.  

7. Monitorizarea continuă. Lupta cu blocurile autorizate, dar incomode nu încetează cu o promisiune a autorităților, nici măcar cu o decizie finală. Există întotdeauna riscul de continuare a construcției, fie în pofida stopării oficiale, fie în urma permisiunii instanței de judecată. Locuitorii și mass-media trebuie informați continuu despre actualizări.

8. Acțiuni publice. Pentru a arăta investitorilor, autorităților și mass-mediei, dar și vecinilor mai apatici, despre amploarea rezistenței, sunt recomandate activitățile publice. Poate fi vorba de o discuție publică sau un protest liniștit la Primărie, sau în fața șantierului.

Aceștia sunt câțiva pași elementari pe care pot să îi facă locuitorii pentru a stopa unele construcții sau cel puțin pentru a negocia cu constructorii. Uneori, investitorul are toate documentele necesare și poate construcția într-adevăr reflectă simpla dezvoltare a orașului, oricum locuitorii pot cere anumite recompense pentru incomoditățile create: un teren nou de joacă, un teren de sport, un trotuar etc.

Un element important în lupta cu blocurile haotice este responsabilitatea cumpărătorilor. Cei care cumpără apartamente trebuie să ceară documentația necesară și să se consulte cu specialiști referitor la respectarea normelor tehnice. Există cazuri când în urma unei autorizații pentru un bloc de 3-5 etaje, au fost construite blocuri cu peste 10 etaje. Cetățenii au cumpărat apartamente, iar autoritățile sunt obligate de instanță să dea în exploatare blocul. O implicare mai responsabilă din partea cumpărătorilor ar fi, la fel, un pas spre un Chișinău mai organizat.  

CONCLUZIE

Având în vedere amploarea scandalurilor legate de construcțiile de blocuri, am prezentat câteva cauze ale blocurilor haotice din capitală și am analizat trei cazuri, unde locuitorii au încercat sau au reușit să stopeze construcțiile. Pe baza interviurilor cu aceștia, dar și din discuții cu juriști și funcționari publici, am recomandat opt pași obligatorii pentru cetățenii care vor să protejeze lumina naturală din apartamente, accesul liber la scara blocului, spațiile verzi, terenurile de joacă sau priveliștea.

Roma nu a fost construită într-o zi. Ceea ce poate înseamna că niciun bloc nu se construiește peste noapte, dar, mai important, înseamnă că a lupta cu sistemul ia timp și efort.

Autoare: Vlada Ciobanu

---

Cercetarea se înscrie într-o serie de analize elaborate de către PRIMĂRIAMEA în cadrul proiectului „Monitorizarea Consiliului Municipal Chișinău”. Analizele se bazează pe prioritățile cetățenilor municipiului Chișinău și vor fi publicate lunar în perioada august 2017 – mai 2018.

SURSA: David versus Goliat sau putem stopa construcțiile care ne încurcă?

Primul bloc locativ din capitală, care a optat pentru modernizarea sistemului intern de distribuție și instalarea unui Punct Termic Individual, direct la subsolul clădirii, se bucură astăzi de primele rezultate. Locatarii au înregistrat economii cu cca 30% la facturi, iar 3 apartamente, care anterior aveau centrale individuale, au renunțat la încălzirea autonomă în favoarea celei centralizate.

Și asta pentru că pot conecta/deconecta și regla temperatura în funcție de necesitate, au apă caldă non-stop la costuri mult mai mici, au contor propriu și contract cu Termoelectrica S.A., fiind astfel independenți de asociația de locatari sau vecini, iar cel mai important este că au eliminat orice risc de explozie și contaminare cu substanțe nocive ce pot fi provocate de centralele pe gaz.

Potrivit directorului general al Termoelectrica S.A., Veaceslav Eni, în urma unei analize financiare comparative, în luna ianuarie, pentru încălzirea 1 m² dintr-un bloc cu sistem vechi de distribuție locatarii au achitat 28,94 lei, în timp ce cei din blocul care a beneficiat de modenizarea sistemul interior au plătit 15,02 lei pentru 1 m². Așadar, putem observa o economie de cel puțin 30%.

”Prin eforturi comune, blocurile locative din capitală, pot beneficia de un sistem de termoficare mai eficient, la costuri optime. Ne dorim ca această practică să fie preluată cu succes, treptat, de către toate asociațiile de locatari și gestionari de blocuri  din capitală, astfel încât fiecare consumator să beneficieze de servicii mult mai calitative”, a adăugat Veaceslav Eni.

Lucrările s-au desfășurat  în baza unui contract de parteneriat semnat de către administrația întreprinderii Termoelectrica și Asociația coproprietarilor în condominiu ACC 51/417. Astfel, Termoelectrica și-a asumat elaborarea proiectului tehnic de execuție, desfășurarea lucrărilor de proiectare, montare și punere în funcțiune a 5 puncte termice individuale (PTI) pentru încălzire și prepararea apei calde menajere (ACM) în cele 5 blocuri locative, precum și instalarea contoarelor pentru consumul de energie termică, iar asociația de locatari este responsabilă de reabilitarea sistemelor interioare prin distribuția orizontală pe apartamente și instalarea aparatelor de evidență a consumului de apă caldă menajeră. În celelalte 4 blocuri locative lucrările vor demara în primăvara anului curent.

Sursa: Au renunțat la încălzirea autonomă și s-au reconectat la sistemul centralizat. Facturile sunt cu cca 30% mai mici

Mai multe informații vedeți în materialele atașate:

 

 

 

 

Un sfert de milion de chișinăuieni locuiesc în blocuri starea cărora este considerată problematică. Jumătate din blocuri nu au fost reparate capital de 35 de ani (înainte de 1983), în timp ce o bună parte din blocuri (așa numitele „хрущёвки”) au un termen de exploatare de 45-50 ani (mai mult în cazul întreținerii atente a blocului). 30% din acoperișuri și 60% din rețelele inginerești necesită reparații urgente1. Întreprinderile municipale de gestiune a fondului locativ au acumulat o datorie de 650 mln lei doar pentru apă caldă. În procesul de tranziție de la proprietate publică la cea privată statul și-a asumat responsabilitatea să gestioneze fondul locativ (blocuri, acoperișuri, ograda etc.), deși deține doar 2% din acesta. Starea blocurilor de locuit în Chișinău continuă să se înrăutățească, iar un plan de acțiuni aprobat pentru a remedia problema încă nu există. În continuare vom analiza cum autoritățile și proprietarii de apartamente au generat problema, ce urmează dacă nu se va interveni (efectele de pe urma non-intervenției), care este soluția propusă (reforma de gestionare a fondului locativ) și ce pași s-au întreprins deja pentru soluționarea problemei.

Întreprinderile municipale gestionează fondul locativ, deși dețin doar 2% din acesta

 

În urma procesului de privatizare, în Republica Moldova, în proprietatea statului și a unităților administrativ-teritoriale au rămas mai puțin de 2% din fondul locativ2. Același raport este și în Chișinău, unde la bloc locuiesc 80% de chișinăuieni, iar 98% din apartamentele care le dețin sunt în proprietate privată. În procesul de tranziție s-a schimbat doar forma de proprietate, iar autoritățile centrale și locale nu au asigurat schimbări în modul de întreținere a spațiilor comune (scara, terenurile de pe lângă bloc, acoperișul, ascensorul, pereții blocului etc.). Astfel, o bună parte din spațiile comune din blocurile locative au rămas înregistrate ca proprietate publică, iar gestionarea acestora a rămas în responsabilitatea autorităților locale și a întreprinderilor municipale, ceea ce a necesitat resurse considerabile, atât financiare, cât și administrative.

Efectele negative ce au rezultat din acest proces sunt:

– Crearea unui monopol pe piață a furnizorilor municipali de servicii de întreținere a blocurilor de locuit;

– Presiune suplimentară și nejustificată pentru bugetul local din Chișinău (unde statul deține doar 2% din locuințe);

– Neparticiparea locatarilor în procesul de gestionare a spațiilor comune din blocurile în care dețin apartamente.

Statul nu a asigurat un cadru legal suficient și un plan de acțiuni pentru ca în momentul privatizării să transmită în gestiunea locatarilor inclusiv blocul și terenurile aferente. Astfel, de managementul fondului locativ3 au dus responsabilitate primăria, preturile, direcția locativ-comunală și amenajare, întreprinderile municipale.

Consilierul Petru Burduja (PSRM), în cadrul ședinței Consiliului municipal Chișinău din 20 septembrie, a menționat despre ineficiența gestionării actuale:

Întreprinderile municipale de gestionare a fondului de locuit sunt impotente, ele nu funcționează4.

Întreprinderile municipale nu reușesc să facă față acestor responsabilități, ceea ce a dus la degradarea fațadelor, amenajarea proastă a ogrăzilor, starea avansată de degradare a acoperișurilor și sistemelor inginerești, acumularea datoriilor pentru apă caldă de 650 mln. lei dintre care 430 mln. lei sunt din diferențele de date de la contorul comun și cel al locatarilor5.

Locatarii nu se implică activ în soluționarea problemei

Locatarii, deținători a 98% din locuințe din Chișinău, ezită să se implice în procesul de întreținere a blocului de locuit. Mai puțin de 10% din totalul fondului locativ din Republica Moldova este administrat de Asociațiile de Coproprietari în Condominiu (ACC), circa 15% – sunt administrate de către Asociațiile Proprietarilor ai Locuințelor Privatizate și Cooperative de Construcție a Locuințelor, restul locuințelor sunt administrate de către întreprinderile municipale sau private6. În municipiul Chișinău 67% din fondul locativ este administrat de întreprinderile municipale de gestionare a fondului locativ (ÎMGFL)7.În procesul de tranziție de la proprietate publică la cea privată, proprietarii de locuințe au fost lăsați să-și asume responsabilitatea doar până la ușa apartamentului. Astfel, locatarii nu au dezvoltat un sentiment de proprietate asupra blocului și terenurilor aferente pe care le percep acum ca o responsabilitate și o proprietate a statului.

Pe de altă parte, locatarii care au format asociații, nu aveau suficiente pârghii financiare și legale pentru a gestiona eficient blocurile.

Consilierul Ion Cebanu (PL) susține:

Proprietar în apartament este o persoană, dar blocul este administrat de altcineva. Această situație este incorectă față de locatari. Este mai corect ca locatarii din bloc să devină gestionari și proprietari de drept, inclusiv și a blocului.

Locatarii ezită să formeze asociații în condominiu (asociații care gestionează bunurile comune) inclusiv din cauza lipsei experienței privind gestiunea blocurilor. Nu există un curs de formare a președinților de asociații, sunt necesare mai multe informații clare sau un ghid despre cum se formează asociațiile în condițiile noii legi, cum se administrează un bloc, care sunt cerințele tehnice de întreținere a blocului și terenurilor aferente, exemple de bugete și contracte încheiate cu furnizorii, cum se procedează în cazul locatarilor ce au acumulat datorii etc.

În concluzie, putem afirma că atât statul, cât și locatarii sunt actori importanți în stoparea degradării fondului locativ. Aceștia pot alege să colaboreze pentru a implementa politici publice sau să nu intervină.

Efectele de pe urma non-intervenției vor afecta negativ locatarii și statul

Fondul de locuințe, instalații, construcții deja are un grad înalt de uzură, aproximativ 70-80% prezentând riscuri de exploatare. În cazul în care nu se va interveni cu politici publice, pentru proprietarii de apartamente, aceasta ar însemna8:

– Continuarea procesului de degradare fizică și morală a blocurilor de locuit din Chișinău și a condițiilor de viață ale locatarilor;

– Creșterea costurilor de întreținere a blocurilor de locuit acoperite atât de proprietarii de apartamente, cât și din bugetul local;

– Livrarea serviciilor de întreținere (a blocului de locuit, curților și terenurilor aferente) necalitative locuitorilor din cauza sistemului monopolist instalat;

– Scăderea valorii imobiliare a apartamentelor, cauzată de starea precară a blocului de locuit;

– Acumularea în continuare de datorii pentru blocul de locuit gestionate de IMGFL. La moment deja sunt 650 mln lei acumulate datorii către Termoelectrica. Datoria totală a întreprinderilor municipale este mai mare, menționează consilierul PPEM Ruslan Codreanu9.

– Imposibilitatea de a alege administratorii și furnizorii care deservesc blocul de locuit, asigurați din colectările financiare a întreprinderilor municipale inclusiv din contul locatarilor.

Pentru autoritățile din Chișinău urmările vor fi, de asemenea, negative, în cazul în care nu vor interveni:

– Creșterea cheltuielilor pentru întreținerea fondului locativ, din bugetul local;

– Proprietarii de locuințe vor acuza administrația publică locală de implicare ineficientă în gestionarea fondului locativ;

– Discreditarea ideii de organizare a asociațiilor de (co)proprietari. Astfel, statul în continuare va duce responsabilitate de întreținerea fondului de locuințe, deși deține doar 2% din acesta;

– Lipsa unei viziuni clare de reformare va neutraliza oricare oportunitate de atragere a finanțărilor externe în domeniu, inclusiv pentru promovarea eficienţei energetice.

Cea de a doua opțiune propusă este implementarea reformei privind Gestiunea Fondului de Locuințe în Chișinău

În conformitate cu dispoziția primarului Municipiului Chișinău10 în decembrie 2010 a fost publicată Concepția de Reformă cu privire la soluționarea problemelor existente și creșterea calității serviciilor locative, elaborată cu asistența „Urban Economics Institute” în cadrul proiectului PNUD „Dezvoltarea municipiului Chișinău”11.

Ca urmare a acestei reforme, urma să se finalizeze procesul de privatizare și blocul de locuit să treacă împreună cu terenurile aferente acestuia în gestionarea proprietarilor de locuințe. Reforma conține câteva etape importante care pot fi implementate doar cu implicarea atât a locatarilor, cât și a autorităților locale:

1. Finalizarea procesului de privatizare a fondului de locuit și constituirea asociațiilor în condominii. În luna martie 2017, în cadrul proiectului “HOME”, de către “CAIC” (centrul de asistență și informare a condominiului) au fost chestionați Administratorii Asociațiilor de locatari. Rezultatele sondajului arată că 69% de asociații de proprietari în condominiu consideră că această reorganizare este necesară și chiar urgentă, doar că necesită un suport al Administrației Publice locale, 31% consideră că nu este necesară reorganizarea formei de administrare;

2. Informarea și responsabilizarea proprietarilor de apartamente privind întreținerea blocurilor de locuințe. Autoritățile publice locale trebuie să asigure o comunicare eficientă cu locatarii, prin care aceștia să conștientizeze beneficiile reformei și să asigure suficiente resurse informaționale și consultative care ar ajuta proprietarii să gestioneze blocurile de locuit;

3. Privatizarea întreprinderilor municipale de gestiune a fondului locativ (ÎMGFL);

4. Dezvoltarea instrumentelor de susținere financiară de către stat a reparațiilor capitale și modernizare a fondului locativ.

Implementarea reformei de gestionare a fondului locativ din Chișinău va oferi pârghiile necesare pentru ca locatarii să aibă capacitate managerială, legală și financiară pentru a gestiona eficient fondul locativ din proprietatea lor:

– Finalizarea procesului de privatizare prin care se transferră apartamentele din blocurile locative către persoane fizice private;

– Autogestionare și participare reală în procesul decizional privind blocul de locuit;

– Servicii calitative de întreținere a blocurilor de locuit și posibilitatea de alegere a furnizorilor pentru acestea;

– Organizarea întreținerii blocului de locuit și terenurilor aferente;

– Gestionarea comună a proprietăților în condominiu: subsoluri, locuri de parcare, terenurile de joacă, terenurile aferente, ziduri, acoperiș etc.;

– Desfășurarea activităților economice pentru colectarea de venituri, spre exemplu: darea în chirie a spațiilor comune, amenajarea parcărilor cu plată;

– Colectarea veniturilor și utilizarea acestora transparent, conform deciziei locatarilor;

– Posibilitatea colectării eficiente a datoriilor de la locatarii blocului.

Beneficiile reformei vizează în special asociațiile de locatari din blocurile noi, proprietarii de apartamente din blocurile vechi menționează că noua propunere de reformă nu prevede soluții pentru următoarele riscuri:

– Blocurile vechi deja sunt într-o stare de degradare avansată. Reparația acoperișurilor, sistemelor inginerești, scărilor, trotuarelor etc. necesită investiții majore care nu au fost alocate până la trecerea blocului în proprietatea locatarilor. În esență soluționarea problemei se va pune din responsabilitatea statului în responsabilitatea locatarilor ceea ce va însemna investiții majore din partea locatarilor;

– ÎMGFL au acumulat datorii pentru blocurile de locuit dintre care doar o parte sunt datorii generate de neachitarea locatarilor. Pe moment nu există o decizie a consiliului municipal cu referire la cine va achita datoriile în procesul de reorganizare;

– Blocurile de locuit vechi au o populație îmbătrânită și un potențial economic scăzut de a forma fondul de reparații și întreținere a proprietăților comune;

– Nu există o evaluare clară dacă în procesul de reorganizare vor crește tarifele pentru serviciile de întreținere a blocurilor și dacă locatarii au potențialul economic de a le asigura;

– Locatarii nu au suficiente cunoștințe manageriale pentru a gestiona fondul locativ sau pentru a atrage investiții pentru proiecte complexe cum ar fi eficiența energetică;

– Președintii de asociașii nu sunt instruiți suficient pentru a efectua managementul calitativ a fondului de locuit.

Cu toate acestea, măsuri similare s-au implementat în Ucraina, România, Slovacia și succesul sau insuccesul reformei a ținut de profesionalismul și implicarea activă a autorităților locale și centrale. În procesul de reorganizare, după cum am menționat, rolul autorităților este unul major. Aceștia trebuie să: asigure cadrul legal pentru implementarea reformei; să informeze și să consulte chișinăuienii în procesul de reorganizare și gestiune a blocurilor de locuit; să transmită blocurile locative către asociații; să asigure procesul de control la capitolul formării asociațiilor și a exploatării/întreținerii tehnice a fondului locativ, inclusiv reorganizarea întreprinderilor municipale de gestionare a fondului de locuit (ÎMFGL);

Pe termen lung, aceștia urmează să aibă rolul de dezvoltare a sectorului de servicii pentru gestiunea și întreținerea fondului locativ; să asigure controlul implementării normelor de întreținere a blocurilor de locuit și să elaboreze/implementeze programe de reabilitare termică și tehnică a blocurilor.

De la concept la acțiune

Autoritățile centrale, cât și cele locale au întreprins câteva acțiuni pentru soluționarea problemei gestiunii blocurilor de locuit din Chișinău:

1. La nivel legislativ s-a adoptat legea nr. 128 din 11.07.2014 privind performanța energetică a clădirilor,s-au inclus modificări în legea condominiului nr. 913 din  30.03.2000 12 și legea nr. 75 din  30.04.2015 cu privire la locuințe13.De asemenea, a fost elaborat și se află în proces de examinare proiectul legii cu privire la condominiu14. Acest proiect de lege, în esență, vizează tot cadrul legal necesar pentru a depăși barierele în implementarea reformei.

2. S-au întreprins măsuri privind informarea chișinăuienilor despre necesitatea reorganizării în ACC-uri. Cu toate acestea, procesul decurge greu din mai multe motive. Pe de o parte, autoritățile invocă că Legea nu prevede obligativitatea formării ACC-urilor15 și dificultatea înregistrării/reorganizării în ACC în condițiile în care Adunarea generală, de obicei, nu întrunește cvorumul, fiindcă locatarii ori nu se află în țară, ori nu vor să participe la întruniri16. Pe de altă parte, locatarii afirmă că nu cunosc despre măsurile necesare de întreprins.

3. Au fost întreprinși pași pentru trecerea blocurilor de locuințe în proprietatea ACC-urilor. Astfel, în primul trimestru al anului 2017 s-a raportat că au fost transmise în gestiunea ACC-urilor cinci blocuri de locuințe. La acest capitol, lucrurile s-au mișcat foarte încet, considerând că în gestiunea celor 23 ÎMFGL-uri sunt aproximativ 3500 de blocuri locative și acțiuni privind trecerea în proprietatea asociațiilor a blocurilor de locuit puteau fi întreprinse încă din anul 2015, când a fost aprobată noua lege cu privire la locuințe.

4. Întreprinderile municipale de gestionare a fondului locativ de asemenea au început să se reorganizeze. În prezent, din cele 23 de ÎMFGL, în 20 de întreprinderi s-a inițiat procedura falimentului. Încă două întreprinderi sunt sub supravegherea administratorului provizoriu, iar decizia de insolvabilitate urmează să fie hotărâtă în judecată. Procedura de insolvabilitate a fost inițiată la cererea SA ‘Termoelectrica’ care a invocat datorii istorice 650 mln. lei pentru agentul termic livrat consumatorilor, dintre care 430 mln lei sunt datorii pentru apă caldă formate din diferența dintre contorul comun și contoarele individuale ale proprietarilor de apartamente. Este important de menționat că aceste datorii nu pot fi repartizate locatarilor fără semnarea unui contract prin care locatarii dau acordul. 220 mln lei sunt datoriile proprietarilor de apartamente privatizate și proprietate de stat.

Starea blocurilor de locuit în Chișinău continuă să se înrăutățească, iar pași esențiali spre soluționare nu s-au întreprins. Nu există un plan concret de acțiuni pentru Chișinău privind stoparea degradării fondului locativ. Întreprinderile municipale au datorii majore pe care nu este stabilit cine urmează să le achite – locatarii sau Primăria Chișinău. Atât direcția locativ-comunală, consilierii, cât și proprietarii de apartamente nu dețin informații suficiente privind gestionarea și trecerea în proprietate a blocurilor de locuit către locatari. În acest sens, consilierii au solicitat un set de pași urgenți necesari de întreprins în următoarea lună: colectarea și raportarea informației reale privind datoriile acumulate și starea blocurilor de locuit, elaborarea unui plan de acțiuni pentru Chișinău și, nu în ultimul rând, punerea pe agenda Primăriei a problemei în cauză. La 5 octombrie urmează să aibă loc discuții largi la subiectul administrării și funcționării ÎMGFL-urilor de pe teritoriul orașului Chișinău, la care au fost invitați reprezentanții fracțiunilor din cadrul Consiliului municipal Chișinău, angajații subdiviziunilor administrației publice locale, SA „Termoelectrica”, experți în domeniu, inclusiv din partea Academiei de Științe a Moldovei și Universității Tehnice de Stat din Moldova, precum și reprezentanți ai societății civile17. Primăria MEA va continua monitorizarea subiectului și va reveni cu actualizări.

Bibliografie:

• Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor Agenția Relații Funciare și Cadastru, Proiectul Planului de acțiuni în domeniile locuințelor, urbanismului și managementul terenurilor pe anii 2017 – 2015
• Legea nr. 913-XIV din 30.03.2000 condominiului în fondul locativ
• Direcția Locativ-Comunală și Amenajare. Notă informativă nr 1449/17 din 18.09.2017
• Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcţiilor, Proiectul de Lege cu privire la CondominiuLegea privatizării fodnului de locuinte 1324 din 10.03.1993
• Legea nr. 1324 din 10.03.1993 cu privire la privatizarea fondului de locuinţe, Anexa nr.3 „Metodica de calculare a plăţii pentru întreţinerea şi reparaţia locuinţelor privatizate, a încăperilor auxiliare, şi sistemelor inginereşti interioare şi a terenurilor aferente blocurilor de locuinţe”
• Concepția reformei gestiunii blocurilor de locuințe în Chișinău, decembrie 2010
• Legea Nr. 1068 din  22.06.2000 pentru modificarea şi completarea Legii privatizării fondului de locuinţe
• Statistica.md, locuințe și utilități publice
• Organizația Națiunilor Unite, Comisia Economică pentru Europa, Ghid practic privind coproprietatea asupra clădirilor de locuit din tările în tranziție, 2003
• Evaluarea descentralizării proprietăților din Republica Moldova. Analiza situației existente, decembrie 2011
• Evaluarea descentralizării proprietăților din Republica Moldova. Analiza comparativă a studiilor de caz din țări europene. Noiembrie 2011
• Evaluarea descentralizării proprietăților din Republica Moldova. Propuneri de politici publice
• Administrarea Spaţiilor Comune în Blocurile Locative. Martie 2012
• Ședința CMC din 20 septembrie 2017. Informație cu privire la activitatea IMGFL şi a preturilor de sector privind pregătirea fondului locativ către sezonul rece şi crearea Asociaţilor de locatari, Raportor P.Gotea Șef al Direcției Generale Locativ Comunale și Amenajare

Autor: Cristina Sărăteanu. Sursa: Fondul Locativ din Chișinău: degradare sau reformă?

Cercetarea se înscrie într-o serie de analize elaborate de către PRIMĂRIAMEA în cadrul proiectului „Monitorizarea Consiliului Municipal Chișinău”. Analizele se bazează pe prioritățile cetățenilor municipiului Chișinău și vor fi publicate lunar în perioada august 2017 – aprilie 2018.