Potrivit proiectului noii legi a codominiumului,

Ce reprezintă dreptul de proprietate în condominiu?

Dreptul de proprietate în condominiu este format din dreptul de proprietate exclusivă asupra unității (apartament, încăpere cu altă destinație, loc de parcare) și cota-parte din dreptul de proprietate comună.

Care sunt părțile comune în condominiu?

• terenul, în hotarele stabilite, pe care este amplasată clădirea și anexele;
• terenul aferent, care include: curțile, căile de acces, trotuare, zona de odihnă, spațiile verzi, terenul de joacă, locurile de parcare, spațiul pentru colectarea deșeurilor, etc.;
• clădirea propriu-zisă cu toate anexele, elementele de echipament comun;
• fundația, locurile de trecere, scările și casa scărilor, coridoarele, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune și subsolul, destinate folosinței în comun, coșurile de fum, holurile, rețelele de alimentare cu apă potabilă și apă caldă menajeră și canalizare, electrice, de comunicații electronice, de alimentare cu energie termică și gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către unitățile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, podul, pivnițele, destinate folosinței comune, boxele, spălătoria, uscătoria, ascensorul, interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă, centrala termică proprie a clădirii, tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere, structura de rezistență, fațadele, acoperișul, terasele;
• alte spații din clădire care nu aparțin proprietarilor în exclusivitate și concepute pentru a satisface nevoile sociale și de viață ale proprietarilor, inclusiv spațiul destinat pentru agrement, dezvoltarea culturală, teren de joacă pentru copii, educație fizică și sport;

Care este cota-parte a fiecărui proprietar în părțile comune ?

Cota-parte a fiecărui proprietar în proprietatea comună este egală cu raportul dintre suprafața totală a unității (apartament, încăpere cu altă destinație, loc de parcare) și suma suprafeței totale a tuturor unităților din condominiu. Cota-parte se exprimă în procente cu rotunjirea până la sutimi. Suma cotelor-părți trebuie să fie egală cu 100%. Calcularea cotei-părți se efectuează de către subdiviziunile teritoriale competente ale Agenției Servicii Publice sau alte întreprinderi care execută lucrări cadastrale sau de evaluare autorizate. Mărimea cotei-părți recalculate se înscrie în Registrul bunurilor imobile.

Modul de calculare a cotelor părți în condominiu, inclusiv pentru clădirile existente, va fi stabilit într-un Regulament care se va aproba de Guvern.

Ce se întâmplă cu cota parte la înstrăinarea apartamentului?

În cazul transmiterii dreptului de proprietate asupra apartamentului (vânzare, donație etc.), la noul proprietar trece și cota-parte din dreptul de proprietate comună, acesta devine succesor de drepturi și preia toate drepturile și obligațiile fostului proprietar.

Cine poate deveni membru al asociației/comunității de proprietari în condominiu?

Fiecare persoană care devine proprietar al unei unități în condominiu (apartament, încăpere cu altă destinație, loc de parcare) devine, de plin drept, membru al asociației/comunității de proprietari în condominiu în condițiile legii cu privire la condominiu. 

Care sunt drepturile principale ale proprietarilor?

• să folosească unitatea (apartament, încăpere cu altă destinație, loc de parcare) conform destinației;
• să folosească părțile comune conform destinației;
• să ceară altor proprietari ca unitățile lor și părțile comune să fie folosite conform destinației;
• să solicite de la administrator / președintele Asociației / alte organe de administrare a condominiului informații din documentația tehnice, contabile și de altă natură referitoare la administrarea condominiului;
• să înainteze acțiune în instanța de judecată în vederea obligării furnizării informațiilor solicitate sau să permită accesul la documentele solicitate;
• să participe la alegerea și să fie ales în organele de administrare;
• dreptul la vot;
• să fie informat referitor la ședințele organelor de administrare și subiectele ce vor fi discutate;
• să fie informat referitor la deciziile luate de organele de administrare;
• alte drepturi prevăzute de Statut, Regulamentul condominiului, legislație.

Care sunt obligațiile principale ale proprietarilor?

• să se comporte cu bună-credință și să respecte interesele legitime ale celorlalți proprietari;
• să folosească unitatea sa asigurând buna vecinătate în raport cu ceilalți proprietari în condominiu;
• proprietarul este obligat din cont propriu să mențină în stare bună și să repare la timp unitatea ce îi aparține;
• toți proprietarii sunt obligați să ia măsuri necesare în vederea consolidării sau modernizării clădirii, pentru reabilitarea termică și eficiența energetică (cu menținerea aspectului armonios și unitar al clădirii), astfel încât să fie asigurate cerințele minime de performanță energetică;
• în clădirile afectate de seisme, proprietarii sunt obligați să ia măsuri de urgență pentru consolidarea acestora, să contribuie cu cota sa de contribuție la finanțarea lucrărilor, inclusiv să solicite sprijinul financiar și/sau material al autorităților publice;
• proprietarii din clădirile aflate în pericol de avariere sunt obligați să ia măsuri pentru reducerea riscului de prăbușire a clădirii;
• să accepte accesul în unitatea sa a reprezentanților Asociației/Comunității, furnizorilor de rețele și/sau servicii publice de comunicații electronice, furnizorilor de servicii comunale și necomunale, atunci când este necesar să inspecteze, să reparare sau să înlocuiască elementele din bunurile proprietate comună sau elementele de infrastructură asociată rețelelor publice de comunicații electronice. Accesul se acceptă cu un preaviz de 3 zile calendaristice, iar pentru prevenirea sau înlăturarea imediată a consecințelor unei calamități naturale sau avarii, preavizul nu este necesar;
• să accepte accesul în unitate (cu un preaviz de 3 zile calendaristice) a reprezentanților furnizorilor de servicii comunale pentru verificarea corectitudinii montării și funcționării echipamentelor de măsurare a volumului de apă potabilă și apă caldă menajeră, gaze naturale, energie termică, pentru citirea indicilor;
• să accepte accesul în unitate (cu un preaviz de 3 zile calendaristice) a reprezentanților furnizorilor de rețele și/sau servicii publice de comunicații electronice pentru prevenirea sau înlăturarea consecințelor calamităților naturale ori înlăturarea unor deranjamente apărute în rețea;
• să asigure respectarea tuturor obligațiilor de mai sus de către membrii familiei sale, locatari, alte persoane care se folosesc de unitate, precum și de către vizitatorii acestora;
• să achite toate contribuțiile/plățile obligatorii stabilite la adunarea generală, să achite alte cheltuieli comune stabilite conform legii, inclusiv cele aferente serviciilor de administrare ale Administratorului, precum și plata pentru serviciile comunale și necomunale ce țin de folosirea unității și cota de contribuție;
• să informeze organele de administrare despre datele sale de contact, în special numărul principal de telefon și adresa de poștă electronică, dacă există;
• să înștiințeze Asociația / Comunitatea despre transmiterea unității în locațiune sau în alt mod de folosință;
• alte obligații prevăzute de Statut, Regulamentul condominiului, legislație..

Cum participă proprietarul la cheltuielile comune?

Proprietarul este obligat să achite periodic o sumă corespunzătoare din cheltuielile comune (contribuția), proporțională cu cota-parte. Contribuția se achită în Fondul de reparație și dezvoltare, destinat pentru finanțarea activităților de reparație, modernizare și dezvoltare a părților comune din condominiu. Decizia privind cuantumul contribuției la Fond se ia anual de către Adunarea generală a proprietarilor.

Ce surse financiare include Fondul de reparație și dezvoltare?

Mijloacele Fondului sunt constituite din contribuțiile obligatorii ale proprietarilor, veniturile din locațiunea părților comune, din contractele de depozit bancar, dobânzile și amenzile de întârziere aferente contractelor, create prin utilizarea mijloacelor Fondului, din activitatea asociației, din granturi și donații, și alte venituri. Mijloacele Fondului și alte fonduri care sunt colectate și utilizate nu se impozitează sub nicio formă. Mijloacele Fondului sunt păstrate pe un cont contabil separat.

Regulamentul cu privire la modul funcționare a Fondului de reparație și dezvoltare se aprobă de Guvern, în condițiile prezentei legi.

Cum este raportată cheltuirea surselor financiare din Fondul de reparație și dezvoltare?

Situația financiar-economică a Fondului, cu constatarea veniturilor și cheltuielilor, se prezintă anual spre aprobare adunării generale a proprietarilor. Rapoartele semestriale privind situația economico-financiară a Fondului se prezintă proprietarilor la cererea acestora, inclusiv situația economico-financiară a Fondului, cu constatarea veniturilor și cheltuielilor.

Poate proprietarul să refuze la plata cheltuielilor comune?

Nefolosirea sau refuzul de a folosi părțile comune nu constituie temei pentru a elibera proprietarul, integral sau parțial, de cheltuielile comune pentru administrarea, întreținerea și reparația părților comune.

Pot fi aplicate penalități pentru neplata serviciilor comunale și necomunale?

În cazul în care consumatorul nu achită serviciul respectiv în termenul indicat în factură, acestuia i se vor calcula penalități pentru fiecare zi de întârziere. Cuantumul penalității va fi stabilit de către Comunitate sau Asociație sau conform relațiilor contractuale cu operatorii.

Pot proprietarii de bună credință să fie debranșați de la servicii din cauza proprietarilor rău platnici?

Neachitarea de către o parte de proprietari/locatari a serviciilor utilizate nu poate servi drept temei pentru debranșarea totală a clădirii de la rețelele și instalațiile electrice, termice, de gaz, de la rețelele de alimentare cu apă și de canalizare sau limitarea și sistarea furnizării serviciilor respective pentru proprietarii de unități în condominiu care achită integral și în termenele stabilite facturile pentru serviciile utilizate.

O astfel de posibilitate există doar în cazul în care legislația în domeniu și contractul de prestare a serviciilor (încheiat între operatorii serviciilor respective și Asociație/Comunitate) prevăd expres acest lucru.

Care sunt modalitățile legale de administrare a condominiului?

Administrarea condominiului se efectuează prin una dintre următoarele modalități:

1. de către comunitatea proprietarilor în condominiu (Comunitatea);
2. de către Asociație;

Cine este administratorul condominiului și cum aceste este selectat ?

Administrator al condominiului este o persoană fizică sau juridică abilitată să exercite funcțiile de administrare a condominiului în baza unui contract de administrare, încheiat între Administrator și Asociație/Comunitate, reprezentată de către persoana împuternicită prin hotărârea Asociației/Comunității.

Administratorul condominiului este selectat:

1. de către Asociație/Comunitate sau proprietari și desemnat în cadrul adunării generale cu voturile proprietarilor care dețin mai mult de 1/2 cote-părți; sau, după caz,
2. prin concurs transparent şi accesibil organizat de către autoritățile administrației publice locale, în cazul în care proprietarii nu au decis modul de administrare în decurs de 3 luni de la data constituirii condominiului. Concursul transparent și accesibil de selectare și desemnare a Administratorului se organizează în conformitate cu regulamentul aprobat de către autoritățile administrației publice locale.

Care sunt atribuțiile administratorului?

• elaborează planul anual și pe termen lung de întreținere, reparație, modernizare și reconstrucție a părților comune;
• conform contractului de administrare, asigură executarea lucrărilor de întreținere, reparație, modernizare și reconstrucție a părților comune, inclusiv întreținerea terenului, și prestează alte servicii convenite cu Asociația/Comunitatea;
• efectuează controlul asupra executării lucrărilor de către companiile contractate pentru întreținerea, reparația, modernizarea și reconstrucția părților comune;
• monitorizează achitarea contribuțiilor în Fond, plăților pentru serviciile comunale și necomunale, inclusiv pentru serviciile de utilizare a unităților, asigură achitarea plăților restante și compensațiilor pentru prejudiciile cauzate proprietății comune de către proprietari și persoane terțe;
• păstrează permanent documentația tehnică, contabilă și de altă natură referitoare la administrarea condominiului și le prezintă proprietarilor sau reprezentantului autorizat al proprietarilor spre verificare, la solicitarea acestora;
• asigură păstrarea și actualizarea documentației tehnice a clădirii, efectuează monitorizarea operațiunilor bancare, prezentării situației financiare, fiscale și statistice și activității de secretariat;
• prezintă informații privind datoriile proprietarilor față de Fond, alte plăți de administrare a condominiului, inclusiv date contabile a sumelor datorate, suficiente pentru perceperea sumelor datorate prin căi juridice și civile legale;
• încheie contracte cu prestatorii de servicii comunale și necomunale pentru necesitățile comune ale proprietarilor; organizează și monitorizează executarea acestor contracte;
• examinează petițiile parvenite de la proprietari și ține registrul petițiilor recepționate;
• execută alte obligații prevăzute de contractul de administrare și/sau convenite cu Asociația/Comunitatea;
• Administratorul, anual, prezintă adunării generale rapoarte privind activitatea desfășurată pentru anul precedent. Administratorul este obligat să prezinte la solicitarea Consiliului de administrație/Consiliului proprietarilor, Comisiei de cenzori (Cenzorul) rapoartele de activitate pentru fiecare semestru.

Cum este administrat condominiul de către Comunitatea proprietarilor în condominiu?

Comunitatea este formată din toți proprietarii în condominiu și constituie o organizație fără statut de persoană juridică. Comunitatea poate fi reclamant, pârât sau poate avea altă calitate procesuală în procesele judiciare.  În cazul administrării condominiului de către Comunitate, aceasta, în decurs de trei luni de la data constituirii condominiului în cadrul adunării generale, cu votul proprietarilor care dețin mai mult de 1/2 de cote-părți, alege din rândurile proprietarilor președintele Comunității, Consiliul proprietarilor și un cenzor.

Comunitatea acționează prin intermediul:

• Consiliului proprietarilor;
• prin consimțământul unanim al tuturor proprietarilor din Comunitate dacă Comunitatea nu are un Consiliu al proprietarilor;
• preşedintelui Comunităţii, care are aceleași competenţe ca și Consiliul proprietarilor.

Cum este ales Consiliul proprietarilor în cazul administrării condominiului de către Comunitate?

Consiliul proprietarilor se alege la adunarea generală a Comunității la fiecare 3 ani, dacă alt termen nu este stabilit prin decizia acesteia. Numărul membrilor Consiliului proprietarilor trebuie să fie impar, dar nu mai puțin de 3 persoane.

Consiliul proprietarilor alege, pe o perioadă de trei ani, cu majoritatea simplă de voturi, președintele Consiliului din rândul membrilor săi. În termen de 5 zile calendaristice, președintele Consiliului informează în scris Pretura despre înființarea Consiliului proprietarilor.

Cât de des se întrunește Consiliul proprietarilor și cum informează proprietarii despre ședințe?

Consiliului proprietarilor trebuie să se convoace cel puțin semestrial, inclusiv la cererea proprietarilor care dețin cel puțin 1/5 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu, în caz de necesitate.

Consiliul proprietarilor întocmește proces-verbal la fiecare ședință și îl afișează pe un panou special amenajat pe teritoriul condominiului sau îl pun la dispoziția proprietarilor în alt mod care asigură primirea sau luarea cunoștinței.

Care sunt atribuțiile Consiliului proprietarilor în cazul administrării condominiului de către Comunitate?

• asigură executarea hotărârilor adunării generale a Comunității;
• propune spre discuție adunării generale orice chestiuni ce țin de administrarea părților comune;
• prezintă proprietarilor propuneri de întreținere și reparație a părților comune;
• prezintă proprietarilor, până la examinarea acestora în cadrul adunării generale, proiecte și planuri de întreținere și reparație a părților comune, propuneri pe marginea eventualelor contracte, ce urmează a fi examinate de proprietari;
• exercită supravegherea și controlul asupra executării contractelor de prestări servicii comunale și necomunale, a lucrărilor de administrare a condominiului, inclusiv a muncii salariaților responsabili de starea sanitară și întreținerea părților comune;
• prezintă rapoarte semestriale privind activitatea efectuată și le afișează pe un panou special amenajat pe teritoriul condominiului sau le pune la dispoziția proprietarilor în alt mod care asigură primirea sau luarea cunoștinței;
• elaborează un raport financiar anual privind veniturile și cheltuielile efectuate din contul proprietarilor pe anul precedent, inclusiv privind situația economico-financiară a Fondului, și îl prezintă adunării generale spre aprobare nu mai târziu de 31 martie a următorului an;
• elaborează proiectul bugetului pentru anul viitor și îl prezintă, în termen de până la 30 noiembrie a fiecărui an, spre examinare și aprobare adunării generale. Adunarea generală examinează și aprobă bugetul pentru anul viitor în termen de până la 31 decembrie a anului premergător anului bugetar.

Cum este administrat condominiul de către Asociația proprietarilor în condominiu?

Asociație de proprietari în condominiu reprezintă o persoană juridică de drept privat și organizată sub forma juridică de asociație, înființată din cel puțin doi proprietari, în scopul administrării condominiului.

Hotărârea de înființare a Asociației se adoptă cu votul proprietarilor care dețin mai mult de 1/2 cote-părți în decurs de trei luni de la constituirea condominiului.

Fiecare proprietar în condominiu este membru al Asociației. Încetarea calității de membru al Asociației are loc doar prin încetarea calității de proprietar în condominiu sau prin dizolvarea Asociației.

Care sunt activitățile principale ale Asociației?

• administrarea, deservirea, exploatarea, reabilitarea, modernizarea, reconstrucția părților comune și construcția încăperilor suplimentare și a obiectelor de uz comun în condominiu;
• încheierea cu prestatorii de servicii a contractelor de prestare a serviciilor în interesul și beneficiul membrilor Asociației și, în baza acestora, încheierea contractelor cu proprietarii/locatarii unităților sau, după caz, asigurarea procesului de încheiere a contractelor între prestatorii de servicii și proprietarii/locatarii unităților;
• darea în locațiune temporară a elementelor din părțile comune din condominiu; 
• prezentarea dărilor de seamă privind activitățile financiare pentru anul precedent și proiectului de buget pentru următorul an la adunarea generală anuală a proprietarilor în condominiu.

Care sunt organele de conducere și control ale Asociației?

1. adunarea generală a proprietarilor;
2. Consiliul;
3. președintele Asociației;
4. Comisia de cenzori (Cenzorul).

Pentru Asociațiile cu un număr mai mic de 50 de proprietari diferiți de unități, adunarea generală poate decide alegerea doar a președintelui Asociației și a unui Cenzor, fără a alege Consiliul sau Comisia de cenzori. Durata mandatelor membrilor organelor Asociației nu poate fi mai mare de 3 ani și pot fi reînnoite. Statutul Asociației poate prevedea și crearea alte organe ale Asociației. 

Ce este Adunarea generală a proprietarilor și care sunt competențele ei?

Adunarea generală a proprietarilor este organul suprem de conducere a Asociației și este formată din toți proprietarii în condominium.

Adunarea generală:

• aprobă modificări și completări la statutul Asociației ori statutul în redacție nouă;
• aprobă bugetul anual și mărimea contribuției la Fond;
• aprobă situațiile financiare anuale;
• stabilește mărimea remunerației președintelui, membrilor Consiliului și Comisiei de cenzori (Cenzor), persoanelor angajate și salariaților;
• aprobă planul anual și pe termen mediu (2-3 ani) privind administrarea, deservirea, exploatarea, reconstrucția, modernizarea, reabilitarea și a altor activități de dezvoltare a condominiului;
• aprobă deciziile cu privire la utilizarea mijloacelor Fondului și altor surse financiare provenite din alte activități ale Asociației;
• desemnează și revocă înainte de expirarea mandatului președintele Asociației;
• desemnează și revocă înainte de expirarea mandatului membrii Consiliului și ai Comisiei de cenzori (Cenzorului).
• decide cu privire la contractarea împrumuturilor pentru dezvoltarea părților comune și garantarea acestora;
• decide cu privire la modul de administrare, precum și schimbarea formei de administrare, stabilește condițiile privind organizarea concursului pentru selectarea administratorului;
• aprobă condițiile de transmitere în locațiune a părților comune;
• aprobă și modifică Regulamentul condominiului;
• decide asupra tipurilor de servicii, condițiilor contractelor de prestare a serviciilor, inclusiv asupra condițiilor de achitare a serviciilor comunale și necomunale, încheiate atât cu prestatorii de servicii, cât și cu proprietarii;
• decide cu privire la obiectele și măsurile ce țin nemijlocit de necesitățile de întreținere și reparație a părților comune, prestării serviciilor de folosință a unităților, precum și pentru necesitățile de serviciu și sociale ale salariaților Asociației;
• decide asupra posibilității de modificare a părților comune;
• decide modalitatea specială de repartizare a cotei-părți din volumul serviciilor comunale și necomunale contorizate la branșament și necontorizate la unități în temeiul Regulamentului cu privire la prestarea serviciilor comunale și necomunale, folosirea, exploatarea și administrarea locuințelor, aprobat de Guvern;
• decide modalitatea de repartizare a cotei-părți din diferența de volum apărută ca rezultat al diferenței indicațiilor contorului instalat la branșamentul condominiului sau a unei părți din condominiu și a contoarelor instalate la unități;
• decide asupra condițiilor, termenelor de plată, mărimii și destinației creditelor și împrumuturilor accesatе de Asociație;
• decide asupra oricăror altor chestiuni ce țin de activitatea Asociației sau administrarea părților comune.

Cum este convocată Adunarea generală a proprietarilor?

Adunarea generală este convocată cel puțin anual de către președinte:

1. în baza hotărârii Consiliului Asociației;
2. la inițiativa proprie a președintelui;
3. în baza hotărârii Comisiei de cenzori (Cenzorului);
4. la cererea în scris a proprietarilor care dețin împreună cel puțin 10% din unități.

În cazul în care președintele nu convoacă adunarea generală în termen de 14 zile calendaristice de la recepționarea unei astfel de cereri în scris a proprietarilor, adunarea generală se convoacă de către proprietari în mod independent.

Înștiințarea privind convocarea adunării generale este transmisă în scris, personal sau prin poștă fiecărui proprietar cu cel puțin 14 zile calendaristice înainte de data propusă pentru adunare. Înștiințarea va include data și locul desfășurării adunării generale și ordinea de zi, precum și informația privind prezența necesară pentru ca adunarea generală să se considere deliberativă. 

Proprietarii participă la adunarea generală personal sau prin reprezentant împuternicit prin procură sau alt document de reprezentare, conform legii.

Câte persoane trebuie să fie prezente pentru ca Adunarea generală a proprietarilor să se desfășoare?

Adunarea generală, cu prezență mixtă sau prin corespondență, are cvorum dacă sunt prezenți sau reprezentați proprietarii care dețin peste 1/2 din drepturile de vot și, totodată, peste 1/2 din toate cotele-părți.

În lipsa cvorumului organul care a convocat adunarea stabilește data la care adunarea generală va fi convocată repetat. Adunarea generală poate fi convocată repetat nu mai devreme de 2 zile calendaristice și nu mai târziu de 30 de zile calendaristice de la data fixată inițial. Adunarea generală convocată repetat are cvorum dacă sunt prezenți sau sunt reprezentați proprietarii care dețin peste 1/3 din drepturile de vot și, totodată, peste 1/3 din toate cotele-părți dacă statutul nu prevede cote mai mari.

Care este votul necesar pentru adoptarea hotărârilor în cadrul Adunării generale a proprietarilor?

Dacă statutul asociației nu prevede altfel, hotărârile adunării generale se adoptă:

1. Cu cel puțin 2/3 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu pentru:

1. modificarea și completarea statutului sau adoptarea lui în redacție nouă;
2. aprobarea primirii de către Asociație a unei finanțări (împrumut, credit, leasing etc.), cu excepția celei nerambursabile dacă, în rezultat, suma datoriilor (sumă de bază, dobânzi, comisioane, alte cheltuieli) Asociației în baza tuturor finanțărilor obținute va depăși cheltuielile Asociației pentru anul financiar anterior;
3. lichidarea asociației, numirea lichidatorului și aprobarea bilanțului de lichidare, în cazurile permise de lege;

1. Cu mai mult de 1/2 din voturile proprietarilor prezenți sau reprezentați la adunare sau, în cazul adunării generale prin corespondență sau mixtă, cu mai mult de 1/2 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu - pentru celelalte hotărâri ce țin de competența Adunării generale.

Ce valoare are votul unui proprietar în cadrul Adunării generale a proprietarilor?

Fiecare drept de proprietate exclusivă asupra unei unități (apartament, încăpere cu altă destinație, loc de parcare) acordă la adunarea generală ponderea de voturi proporțională cu mărimea cotei-părți aferente acelei unități.

Statutul Asociației poate prevedea că dreptul de proprietate exclusivă asupra unei unități acordă proprietarului dreptul la un vot la adunarea generală, având pondere egală cu votul celorlalți proprietari, sau că fiecare proprietar are dreptul la un singur vot, avînd pondere egală cu votul celorlalți proprietari, indiferent de numărul de unități care îi aparțin.

Poate proprietarul să fie reprezentant de altă persoană la Adunarea generală a proprietarilor?

La adunare poate participa proprietarul personal sau reprezentantul său, ale cărui împuterniciri vor fi întocmite în scris. Participarea reprezentantului la adunarea generală nu lipsește proprietarul de dreptul de a participa la aceeași adunare generală (cu dreptul de a vota doar pentru unul). Statutul asociației poate prescrie numărul maxim de proprietari care pot fi reprezentați de aceeași persoană.

Statutul asociației poate prevedea că membrul familiei proprietarului îl poate reprezenta la adunarea generală fără confirmarea împuternicirilor. 

Ce se întâmplă cu hotărârile adoptate în cadrul adunării generale?

Hotărârile adoptate în cadrul adunării generale se comunică tuturor proprietarilor în termen de 10 zile calendaristice de la data desfășurării adunării generale, prin afișarea copiei procesului-verbal al adunării pe panoul informativ sau altă sursă de informare (pagina web, e-mail etc.) cu prezentarea acestuia proprietarului, la solicitare. Dacă Asociația deține adresa poștei electronice a proprietarului, în același termen copia procesului-verbal se va expedia la acea adresă. 

Hotărârile adunării generale adoptate cu respectarea condițiilor legii sunt obligatorii pentru toți proprietarii din condominiu și pentru toate organele Asociației.

Prin ce metode poate Asociația comunica cu proprietarii?

• prin intermediul panourilor informative, cu publicarea informațiilor pe suport de hârtie;
• prin mijloace de comunicare electronică

Pentru a comunica prin intermediul mijloacelor de comunicare electronică, proprietarul va notifica Asociației, prin cerere scrisă, adresa sa de poștă electronică sau alt mijloc de comunicare electronică la care el intenționează să primească înștiințări, facturi și informații de la Asociație și prin intermediul căruia proprietarul va depune cereri și va exprima dreptul de vot în raporturile cu Asociația.

Ce este Consiliul Asociației și ce competențe are?

Consiliul Asociației reprezintă interesele proprietarilor din condominiu în perioada dintre adunările generale și, în limitele atribuțiilor sale, exercită conducerea generală și controlul asupra activității Asociației. Consiliul este subordonat adunării generale a proprietarilor. Membrii Consiliului și președintele Asociației sunt aleși pe o perioadă de până la 3 ani. Consiliul se constituie din număr impar de membri, dar nu mai puțin de trei. Ședința Consiliului se convoacă cel puțin trimestrial, de către președintele Consiliului, iar în lipsa acestuia – de către membrul Consiliului împuternicit de președinte. Ședința Consiliului este deliberativă dacă la aceasta sunt prezenți mai mult de 1/2 din membri. Deciziile Consiliului se adoptă cu votul a mai mult de 1/2 din membrii prezenți la ședință. Consiliul exercită următoarele atribuții:

• convoacă, prin intermediul președintelui, adunarea generală și asigură organizarea și desfășurarea acesteia;
• prezintă adunării generale spre aprobare raportul anual privind situația financiară a Asociației și proiectul bugetului pe anul viitor;
• propune mărimea plăților obligatorii, contribuției la Fond, precum și privind stabilirea altor plăți necesare activității Asociației;
• asigură executarea deciziilor adunării generale;
• asigură respectarea legislației și prevederilor statutului Asociației, adoptat de proprietari;
• monitorizează colectarea plăților obligatorii a proprietarilor și, în caz de neachitare, întreprinde măsuri pentru perceperea datoriilor ajunse la scadență, în modul prevăzut de prezenta lege și de alte acte legislative în domeniu;
• întocmește și actualizează lista proprietarilor, ține lucrările de secretariat, evidența contabilă și întocmește dări de seamă;
• transmite, în baza și potrivit deciziilor adunării generale, în locațiune a părților comune;
• propune adunării generale spre examinare orice alte chestiuni ce țin de competența acesteia;
• îndeplinește alte obligații ce decurg din statutul Asociației.

Cine este Președintele Asociației și ce atribuții îndeplinește ?

Președintele asociației este ales de către adunarea generală de constituire a Asociației, pe un termen de până la 3 ani. Președintele asociației exercită următoarele atribuții:

• asigură executarea deciziilor adunării generale și ale Consiliului;
• angajează și concediază salariații Asociației în conformitate cu legislația;
• dă indicații și emite dispoziții obligatorii pentru salariații Asociației;
• în caz de necesitate elaborează și prezintă adunării generale spre aprobare regulamentul condominiului;
• asigură organizarea exploatării și reparația părților comune;
• reprezintă Asociația în procesul de negociere a contractelor cu persoanele fizice și juridice;.
• încheie, în baza și potrivit deciziilor Adunării generale, contracte cu furnizorii de servicii comunale și necomunale pentru necesitățile comune ale proprietarilor, organizează și monitorizează executarea acestor contracte;
• efectuează controlul asupra lucrărilor executate de către persoanele fizice sau juridice contractate pentru deservirea, reparația clădirii și a infrastructurii inginerești, precum și a infrastructurii aflate pe terenul condominiului;
• poartă răspundere pentru încălcarea sau nerespectarea contractelor încheiate;
• reprezintă Asociația în raporturile cu terții, inclusiv în acțiunile judecătorești intentate de Asociație împotriva proprietarului care nu și-a îndeplinit obligațiile față de Asociație sau în cele intentate de proprietarul care contestă o decizie a Asociației sau a terților;
• acționează în instanțele de judecată administratorii, antreprenorii, furnizorii de servicii comunale și necomunale, inclusiv proprietarii în condominiu, pentru încălcarea sau nerespectarea contractelor, depune alte cereri de chemare în judecată în cazul în care este afectată funcționalitatea condominiului sau a Asociației;
• păstrează și asigură completarea la zi a cărții tehnice a clădirii și păstrarea altor documente privind activitatea Asociației;
• exercită controlul asupra operațiunilor bancare, prezentării rapoartelor financiare, fiscale și statistice, monitorizează lucrările de secretariat;
• examinează petițiile parvenite de la proprietari și ține registrul de evidență;
• eliberează, la cererea proprietarului, certificatul privind lipsa datoriilor la Fond, servicii comunale și alte servicii;
• în limitele competenței, administrează mijloacele financiare colectate de la proprietari, precum și alte mijloace generate din alte activități, depuse în contul bancar al Asociației, inclusiv ale Fondului.