Четверть населения столицы живет в зданиях, состояние которых считается проблематичной. Половина жилых зданий не была подвержена капитальному ремонту в течение 35 лет (с 1983 г.), в то время как большое количество многоквартирных зданий (так называемые «хрущёвки») имеет срок эксплуатации 45-50 лет (и более при бережном обслуживании зданий). 30% крыш и 60% инженерных сетей нуждаются в срочном ремонте. Муниципальные предприятия по управлению жилищным фондом накопили долги в размере 650 миллионов леев только за горячую воду. В процессе перехода от государственной к частной собственности, государство приняло на себя обязательство управлять Жилищным фондом (зданиями, крышами, дворами и пр.), хотя владеет лишь 2% объектов. Состояние жилых корпусов г. Кишинева продолжает ухудшаться, однако утвержденного плана действий для разрешения ситуации нет. Далее мы проанализируем как органы власти и собственники квартир породили проблему, что последует, если не вмешаться (последствия ничегонеделания), каково предложенное решение (реформа управления жилищным фондом) и какие шаги были уже предприняты для разрешения проблемы.

В результате приватизации, в Республике Молдова, в собственность государства и административно территориальных единиц осталось меньше 2% жилищного фонда. Такое же положение сложилось и в столице, где 80% населения живет в многоэтажных домах, а 98% квартир были приватизированы. В процессе перехода изменилась лишь форма собственности, в то время как органы центральной и местной власти не обеспечили никаких перемен в плане обслуживания общих площадей (подъездов, участков, прилегающих к домам, крыш, лифтов, стен зданий и пр.). Таким образом, большая часть общих площадей жилых зданий осталось зарегистрированной как государственная собственность, а их обслуживание осталось за органами местной власти и муниципальными предприятиями, что потребовало огромные финансовые и административные ресурсы.

Из этого процесса вытекают следующие отрицательные последствия:

• Создание монополии на рынке муниципальных поставщиков услуг по обслуживанию жилых зданий;
• Дополнительное и необоснованное давление на местный бюджет столицы (где государству принадлежат лишь 2% жилья);
• Неучастие жильцов в процесс управления общими площадями в зданиях, в которых размещены их квартиры.

Государство не обеспечило достаточную правовую базу и план действий, чтобы в процессе приватизации передать в управление жильцам само здание и прилегающие участки. Таким образом, управлением жилищного фонда ведали примэрия, претуры, управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, муниципальные предприятия.

От концепции к действию

Центральные и местные органы власти предприняли некоторые действия, направленные на разрешение проблем, связанных с управлением многоквартирных зданий столицы:

1. На законодательном уровне был принят Закон № 128 от 11.07.2014 г. об энергетической эффективности зданий, были внесены изменения в Закон о кондоминиуме № 913 от 30.03.2000 12 и в Закон № 75 от 30.04.2015 о жилье. Также был разработан и рассматривается проект Закона о кондоминиуме. Этот проект закона, в частности, предусматривает правовые рамки, необходимые для преодоления преград в процессе осуществления реформы.

2. Были осуществлены мероприятия, направленные на информирование жителей столицы о необходимости реформирования ассоциаций совладельцев в кондоминиуме (АСК). Тем не менее, процесс продвигается тяжело ввиду многих причин. С одной стороны, органы власти ссылаются на то, что закон не предусматривает обязанность создания АСК, и на трудности, возникающие при регистрации/реорганизации в АСК, когда на Общем собрании, как правило, отсутствует кворум, т.к. жильцы либо уехали за границу, либо не хотят участвовать. С другой стороны, наниматели утверждают, что не ведают, какие меры должны быть осуществлены.

3. Были предприняты шаги для перевода жилых зданий в собственность АСК. Таким образом, в первом полугодии 2017 сообщалось, что в управление АСК были переданы 5 многоквартирных жилых домов. Действия продвигались очень медленно, учитывая, что в ведомстве этих 23 муниципальных предприятий по управлению Жилищным фондом находятся примерно 3500 многоквартирных жилых домов, а действия по переводу в собственность ассоциаций многоквартирных жилых домов могли быть предприняты еще в 2015, когда был принят новый Закон о жилье.

4. Был также запущен процесс реорганизации муниципальных предприятий по управлению Жилищным фондом (МПУЖФ). В настоящее время, из 23 МПУЖФ, в 20 предприятиях был инициирован процесс банкротства. Еще два предприятия находятся под надзором временного администратора, а решение о несостоятельности предприятия будет принято судебной инстанцией. Процедура банкротства была начата по запросу АО «Термоэлектрика», которое сослалось на исторические долги потребителей в размере 650 миллионов леев за теплоснабжение, из которых 430 миллионов леев являются долгом за снабжение горячей воды, образованные ввиду разницы между показаниями общего водомера и индивидуальными измерительными приборами собственников квартир. Важно отметить, что эти долги не могут быть распределены нанимателям без подписания договора с ними, в котором они дали бы свое согласие. 220 миллионов леев являются долгом собственников приватизированных квартир и государственных квартир.

Состояние многоквартирных жилых домов столицы продолжает ухудшаться, однако никаких должных мер еще не было предпринято. Отсутствует конкретный план действий, направленных на прекращение деградации жилищного фонда города. Муниципальные предприятия накопили огромные долги, но еще не принято решение, кто должен их уплатить – наниматели или Примэрия г. Кишинева. Управление жилищно-коммунального хозяйства, советники, а также собственники квартир не владеют достаточной информацией об управлении и переводе многоквартирных жилых домов в собственность нанимателей. На этот счет, советники запросили предпринять срочные меры в следующем месяце: осуществить сбор и представить достоверную информацию относительно накопленных долгов и состояния многоквартирных жилых домов, разработать план действий для г. Кишинева и, не в последнюю очередь, включить данный вопрос в повестку дня Примэрии. На 5 октября запланировано организовать крупномасштабные дискуссии относительно управления и функционирования МПУЖФ г. Кишинева, пригласив для участия представителей фракций Муниципального совета столицы, работников подразделений органов местной власти, АО “Термоэлектрика”, ведущих специалистов, включая представителей Академии наук РМ и Технического университета Молдовы, а также представителей гражданского общества. PRIMĂRIA MEA продолжит осуществлять мониторинг данной темы и представит обновленную информацию.

Автор: Кристина Сэрэтяну.

Источник: Жилищный фонд г. Кишинева: деградация или реформа?

Исследование вписывается в серию анализов, выполненных PRIMĂRIA MEA в рамках проекта «Мониторинг деятельности Муниципального совета Кишинева». Исследования основаны на приоритетах жителей столицы и опубликованы ежемесячно в период с августа 2017 г. по май 2018 г.