Специалисты АО “Термоэлектрика” и представители жилищного фонда мун. Кишинева встретились 12 сентября в рамках открытых дебатов с целью обсуждения решений для преодоления трудностей, с которыми сталкиваются ассоциации собственников. В то время как АО «Термоэлектрика» инвестирует в проекты энергетической эффективности, менеджеры жилищного фонда имеют огромные долги и обязанности перед поставщиками.
«Тарифы на поставку теплоэнергии не были урегулированы в период с 2001 по 2007 г., а в 2008 году произошло первое повышение тарифов, и сразу же были введены компенсации за холодный период года. С 2011 по 2015 г. тарифы были скорректированы НАРЭ 4 раза, и в это же время появилась проблема взыскания денег с потребителей, которые не имели возможность заплатить фактуры по повышенным тарифам. В 2015 г., когда была создана Термоэлектрика, возникли новые проблемы – старые проблемы, связанные с долгами, накопленными Termocom, остались нерешенными, а отношения между поставщиком теплоэнергии и менеджерами жилищного фонда стали еще напряженнее», заявил Виктор Парликов, эксперт по вопросам энергетической политики IDIS «Viitorul».
Таким образом, на протяжении 26 лет были накоплены огромные долги перед АО “Термоэлектрика”, при этом жилищный сектор является абсолютным лидером по части долгов – 98% всех исторических долгов принадлежат ему.
«Долги формируются из-за некоторых потребителей, которые не хотят платить за оказанные услуги. Таким образом, менеджер оказывается в безвыходной ситуации. Из тех 3000 квартир, подверженных контролю в этом году (из 26 тысяч), мы выявили 117 случаев кражи: фактически, потребитель был подключен к центральной системе отопления, но юридически он использовал автономную систему. Существует еще одна проблема, связанная с управлением жилищным фондом. Нам было бы выгодно поставлять услуги напрямую потребителям, но они должны будут выполнять определенные обязанности», говорит Вячеслав Ени, Директор АО “Термоэлектрика”.
В свою очередь, менеджеры жилищного фонда заявляют, что на них подают иски в суд, хотя они оплачивают авансом фактуры и не понимают, откуда берутся долги.
Согласно Виктору Кожокару, Председателю ЖСК №185, поставщик услуг АО “Термоэлектрика” пытается навязать потребителям исторические долги. «Раз в 3 года, поставщик подает иски в суд на ЖСК и заставляет их уплачивать разные сборы и услуги подрядчикам, блокирует банковские счета, без обсуждения возможности реструктурировать долги и устанавливать сроки погашения долгов, приемлемые для обеих сторон».
«Долги формируются не только на теплоэнергию, но и на воду. Измерительные приборы, подверженные недавно проверке, не работают надлежащим образом. В качестве менеджеров, мы являемся посредниками, покупаем Гкал и продает ее нанимателям. Получается, что мы работаем бесплатно на АО «Термоэлектрика», однако оно взыскивает с нас штрафы», считает Алла Полтавченко, администратор АСПЖ 51/173.
Эксперт по вопросам энергетики, Серджиу Тофилат, объясняет, как накапливаются долги, и какие решения подошли бы для этой цели: “Законодательство предусматривает, что разница между показателями общего водомера горячей воды и индивидуальных водомеров распределяется между потребителями, однако довольно часто эту разницу оплачивают те потребители, которые указывают реальное потребление. АО “Апэ-Канал Кишинэу” взыскивает эти долги с МПУЖФ, а Термоэлектрика не позволяет себе так поступать, т.к. оплачивает потребление газа перед «Молдова-газ». Либо методология несовершенна, и мы должны обратиться в Правительство, либо это – проблема управления жилищным фондом, и местные власти должны уточнить этот вопрос с АО «Термоэлектрика», чтобы взяло на себя эти долги ”.
Также, в момент принятия решения нанимателей о реорганизации в ассоциации совладельцев, Термоэлектрика заставляет администраторов ассоциаций признать эти долги и включить их на свой баланс концессионным образом. Ранее фактурированные долги нанимателям не представляют проблему, т.к. существуют счета, направленные нанимателям и, соответственно, сбор средств, необходимых для оплаты долга. Тогда как нефактурированные долги имеют ограниченный срок предписания, поэтому практически невозможно взыскать эти долги. Тем не менее, наниматели отказываются продолжать процесс регистрации, если в результате этого они будут вынуждены заплатить дополнительно несколько тысяч леев. Таким образом, эти долги становятся важной преградой для реорганизации старых многоквартирных домов в ассоциации в кондоминиуме.
“Участвуем в собраниях и пытаемся объяснить людям, что такое АСПЖ или кондоминиум, но не набираем необходимое большинство (2/3) для осуществления реорганизации. Мы оказываем менеджерам юридическую помощь, но, к сожалению, за 17 лет, были реорганизованы лишь 10 ассоциаций нанимателей, т.к. они боятся бремени долгов”, говорит Серджиу Негру, представитель Управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.
Среди предложенных для дебатов решений, направленных на смягчение данной ситуации можно упомянуть: заключение трехстороннего договора между потребителем, менеджером жилищного фонда и АО “Термоэлектрика”, изменение нормативных актов относительно распределения потребленной горячей воды.
Событие произошло в рамках инициативы “Помощь уязвимым категориям потребителей энергии”, осуществляемой Институтом развития и социальных инициатив (IDIS) «Viitorul», при финансовой поддержке британского фонда World Jewish Relief. Целью инициативы является укрепление ассоциаций собственников, чтобы они стали мощным голосом уязвимых потребителей энергии в процессе разработки политик.
Для дополнительной информации обращайтесь к Ане-Марии Веверицэ: ana.veverita@viitorul.org или по телефону: 0-22 22-18-44.
Специалисты АО “Термоэлектрика” и представители жилищного фонда мун. Кишинев встретились 25 января в рамках открытых дебатов для обсуждения реструктурирования исторических долгов за тепловую энергию и возможных решений по модернизации услуг теплоснабжения жилищному сектору. В то время как АО «Термоэлектрика» инвестирует в проекты энергетической эффективности, менеджеры жилищного фонда имеют огромные долги и обязанности перед поставщиками.
Более 80% многоквартирных домов мун. Кишинев имеют устаревшие юридические формы. Их процесс реорганизации заблокирован, т.к. при инициировании данного процесса, им навязывают исторические долги многоквартирного дома, которые ранее не были включены в счета и о которых они ничего не знают. В этом случае, исторические долги жилищного фонда перед АО “Термоком” должны быть заморожены, чтобы они не препятствовали реорганизации юридических субъектов, управляющих в настоящее время Жилищным фондом, в ассоциации собственников в кондоминиуме”, считает Виктор Парликов, эксперт по вопросам энергетической политики IDIS «Viitorul».
Таким образом, на протяжении 26 лет были накоплены огромные долги перед АО “Термоэлектрика”, при этом жилищный сектор является абсолютным лидером по части долгов – 98% всех исторических долгов принадлежат ему. Также, к концу 2017 года, поставщик теплоэнергии “Термоэлектрика” имел долги в размере около 3 млрд. леев перед поставщиком природного газа “Молдова-газ”.
“Администраторы считают, что проблему можно решить посредством списания долга, но не видят решения для взыскания задолженности, являющейся также их обязательством. Все пытаются спрятаться за определенными правами, но никто не хочет признавать договорные и уставные обязанности. У нас есть контракты, указывающие, кто является потребителем, и какова процедура фактурирования. Существуют ассоциации, которые оплачивают потребление теплоэнергии напрямую Термоэлектрике. Мы поддерживаем администраторов и максимально открыты”, заявляет Виктор Пую, коммерческий директор “Термоэлектрика”.
В свою очередь, менеджеры жилищного фонда не понимают, откуда берутся долги.
Согласно Виктору Кожокару, председателя ЖСК №185, долги нескончаемы и продолжаются из года в год. “Из-за низких доходов населения, мы просим разрешить оплачивать тепловую энергию до 1 октября. К сожалению, сейчас суммы, уплаченные летом, не учитываются. Мы должны поставить точку и посчитать долги за последние 3 года. Ведь государство должно думать о гражданах, получающих мизерную пенсию в размере 620 леев”.
“Мы должны поставить вопрос, чьи эти долги? Каков реальный размер долга? Т.к. наниматели являются конечными потребителями, они должны оплатить их, но не ассоциации нанимателей, ведь у нас нет долгов перед АО «Термоэлектрика». Давайте будем сотрудничать, чтобы эти долги исчезли раз и навсегда”, призывает Алла Полтавченко, администратор АСПЖ 51/173.
Одним из предложенных решений в рамках дебатов является распределение теплоэнергии по горизонтали, что позволит сократить затраты на отопление. Данное решение позволяет осуществить контроль над индивидуальным потреблением и установить счетчики отдельно для каждой квартиры. “Многоквартирные дома с такой системой экономят более 30% по сравнению со средней стоимостью тепловой энергии в городе. Например, в отопительном сезоне 2016 – 2017 гг., разница между многоквартирным домом, расположенном по ул. Пандурилор и остальными многоквартирными домами столицы составила 51,75%. В этом многоквартирном доме находятся 28 квартир, а средние расходы каждого нанимателя составили 1000 евро”, рассказывает Николае Глинджян, директор по развитию АО “Термоэлектрика”. Согласно компании, система распределения теплоэнергии по горизонтали была установлена в многоквартирном доме, расположенном по ул. Грэдинилор 21, следуя примеру многоквартирного дома, расположенного по ул. Пандурилор 52 – первый многоквартирный дом, который перешел в прошлом году от старой системы распределения к новой.
Работы по повышению энергетической эффективности могут быть выполнены целиком для всего многоквартирного дома, но не для отдельно взятой квартиры. Соответственно, даже если будут решены все проблемы административного и юридического порядка, останется экономическая проблема – социально-уязвимое население не будет иметь средств, чтобы оплатить свой взнос для выполнения работ по повышению энергетической эффективности. “Если предположить, что в 10% квартир каждого жилого здания проживают социально-уязвимые потребители, тогда при использовании выделенной для компенсаций суммы в размере 60 млн. леев, можно привлечь 600 млн. леев инвестиций для повышения энергетической эффективности зданий”, заявляет Виктор Парликов.
В то же время, Серджиу Унгуряну, эксперт в области энергетики, предлагает либерализацию энергетического рынка и прямое контрактование. “Мы должны обращать внимание прямому контрактованию, привлекать инвесторов и вносить изменения в законодательную базу. Мы должны осуществить либерализацию рынка снабжения и найти другие источники для производства энергии. Также, Термоэлектрика должна поднять свой щит и сотрудничать с потребителями”.
Предприятие “Термоэлектрика" поставляет теплоэнергию, во время холодного сезона, более 186 тысяч квартирам мун. Кишинев.
Событие произошло в рамках инициативы “Помощь уязвимым категориям потребителей энергии”, осуществляемой Институтом развития и социальных инициатив (IDIS) «Viitorul», при финансовой поддержке британского фонда World Jewish Relief. Целью инициативы является укрепление ассоциаций собственников, чтобы они стали мощным голосом уязвимых потребителей энергии в процессе разработки политик.
Для дополнительной информации обращайтесь к Ане-Марии Веверицэ: ana.veverita@viitorul.org или по телефону: 0-22 22-18-44.
«Ни одно строительство многоквартирного дома в г. Кишиневе не обошлось без скандала. Однако все строительства были доведены до конца», заявляет работник Примэрии с усталой покорностью. Громоздкие здания вырастают во всех уголках столицы – это признак того, что город растет и развивается. Тем не менее, появление многоквартирных домов не обязательно связано с оптимистичными демографическими прогнозами, в то же время, многие сооружения возведены с нарушением правил и элементарных норм. Например, ограничивается доступ естественного освещения, доступ к объектам социальной инфраструктуры, например детским садам, поликлиникам и другим общественным услугам. Более того, многие конструкции не вписываются в общую картину функционального и эстетического развития, что беспокоит жителей. Чиновники винят советников предыдущих составов, которые голосовали оптом за земельные вопросы; в свою очередь, советники говорят об отсутствии позиции и желания чиновников. Ответственность также присваивают инвесторам, которым безразлична социальная функция жилого здания, ориентируясь только на прибыль, а также архитекторам – которые делают то, что говорят им клиенты.
В конце концов, большинство построенных зданий имеют в наличии пакет разрешений и подтверждений со стороны органов, поэтому в случае, когда жильцы оспаривают какие-либо права в судебной инстанции, как правило, дело выигрывают инвесторы.
Граждане недовольны, но выражают свое недовольство без постоянных и координированных действий. Тем не менее, некоторые жильцы начинают видимую борьбу с ветряными мельницами. На базе их опыта мы выявили несколько этапов для приостановления, хотя и временного, строительства некоторых зданий, дополнив их рекомендациями для других озлобленных граждан. Как говорил один из активистов, «если хотя бы 5% жителей были бы задействованы, то многих таких сооружений не было бы».
ПОЧЕМУ ЗДАНИЯ ПОЯВЛЯЮТСЯ ХАОТИЧНО?
Когда мы смотрим на звезды, мы осознаем, что их свет появился давным-давно, но достиг он Земли лишь годы спустя. Эта как раз относится и ко многим новым сооружениям: многие из них появились в результате решений, принятых оптом советниками Примэрии предыдущих созывов, но их воздействие ощущается лишь сейчас. По крайней мере, так заверяют нас нынешние чиновники. Главный архитектор муниципия Кишинев, Серджиу Борозан, в одном из своих интервью для PRIMĂRIA MEA заявил, что большинство этих строений появилось в результате голосования Муниципального совета, действующего в 1998-2007 гг. Также он сказал, что в последнее время, в случае возведения зданий, соблюдаются все строительные нормативы.
Проблема строительства зданий была детально обсуждена PRIMĂRIA MEA; ниже мы напоминаем и дополняем некоторые из приведенных причин, ведущих к хаосу в строительном секторе:
1. Устаревшие законодательство и регламенты
a) Необходимость обновления Генерального градостроительного плана (ГГП) обсуждается уже 4 года. Предыдущий ГГП, утвержденный в 2007 году, уже устарел: многие его прогнозы не подтвердились, а намеченные цели/задачи не были выполнены.
b) Существуют разногласия между Генеральным градостроительным планом и местным градостроительным регламентом, что позволяет вовлеченным субъектам не полностью соблюдать правила, которые сделали бы жизнь городского жителя более комфортной.
2. Отсутствие ответственных структур и рабочих регламентов в рамках органов местной власти (ОМВ).
Даже если контроль над сооружениями был передан от Агентства по техническому надзору (бывшая Государственная инспекция в строительстве) к ОМВ, а в прейскуранте появилась позиция агентов по установлению фактов, таки необходим новый регламент, в соответствии с которым инспектора будут контролировать процесс строительства зданий. Также нужна новая отдельная структура в Примэрии, которая осуществляла бы надзор не только над законными и незаконными зданиями, но и над самовольно занятыми земельными участками. В то же время, даже если органы местной власти выдают необходимые разрешения на строительство, у них нет возможности осуществлять надзор над процессом строительства или следить, выполняется ли первоначальный проект; более того, данное действие было исключено из процесса приемки зданий.
3. Коррупция в рамках системы – от непрозрачного голосования членов предыдущих муниципальных советов до отклонений от норм по всей цепочке, от получения разрешений до приемки зданий, хотя было собрано мало доказательств или проведено немного расследований на этот счет. На данный момент, существует отчет, подготовленный Национальным центром по борьбе с коррупцией, относительно незаконного строительства, который отмечает действия Агентства по техническому надзора «как действия, подверженные риску коррупционного характера», а именно: применение минимальных санкций, аннулирование гражданско-правового процесса отсутствием агента по констатации фактов (т.е. Агентства) и нежелание сносить незаконные сооружения (это не относится исключительно к жилым зданиям). К сожалению, ведомство не ответило на наш запрос о предоставлении обновленных отчетов по строительным объектам в столице, а последние опубликованные на официальном сайте отчеты относятся к 2014 году.
4. Отсутствие долгосрочной перспективы – результат совместной работы органов местной власти (как Муниципального совета, так и Примэрии) и органов центральной власти с вовлечением жителей и инвесторов.
Выше мы привели лишь несколько выявленных причин, ведущих к хаотичному появлению зданий, несоблюдению технических норм и недовольству граждан. Тем не менее, люди, начавшие борьбу против определенного строительства, меньше говорят о системе, органах власти и законодательстве, чаще упоминая тот факт, что они должны объединяться против беззаконных действий, тогда последних будет меньше.
ВЫВОД
Принимая во внимание масштаб скандалов, связанных со строительством зданий, ниже мы привели некоторые причины хаотичного появления объектов строительства в столице, и проанализировали три случая, когда жители попытались или смогли остановить такое строительство. На основании интервью с жителями, а также с юристами и государственными чиновниками, мы сформулировали 8 обязательных шагов для граждан, которые хотят защитить естественное освещение своей квартиры, свободный доступ к подъезду здания, зеленые насаждения, игровые площадки или просто пейзаж.
Рим не сразу строился. Это означает, что ни одно здание не может быть построено в одночасье, но это означает, и это не маловажно, что борьба с системой требует времени и усилий.
Автор: Влада Чобану
Исследование вписывается в серию анализов, выполненных PRIMĂRIA MEA в рамках проекта «Мониторинг деятельности Муниципального совета Кишинева». Исследования основаны на приоритетах жителей столицы и опубликованы ежемесячно в период с августа 2017 г. по май 2018 г.
ИСТОЧНИК: Давид против Голиафа или как можно остановить строительство объектов, которые нам мешают?
